Verkauf von Immobilien
Wann Steuern beim privaten Hausverkauf anfallen und wie sie vermieden werden können

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte beachten, dass unter Umständen Steuern fällig werden können.

Wann fallen beim privaten Hausverkauf Steuern an?

Bei Gewinnen durch ein privates Veräußerungsgeschäft – z.B. beim gewinnbringenden Verkauf einer Immobilie – kann der Fiskus Steuern verlangen. Bei privaten Immobilien-Verkäufen gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist, nach deren Ablauf die Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Liegen zwischen dem Kauf und Verkauf hingegen weniger als 10 Jahre und wird dabei ein Gewinn erzielt, der die Freigrenze von 599 € übersteigt, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig.

Ausschlaggebend ist zudem auch die Nutzung der Immobilie vor dem Verkauf. Wurde die Immobilie beispielsweise vermietet oder gewerblich genutzt, gilt die Spekulationsfrist. Wurde sie hingegen im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die 10-jährige Spekulationsfrist nicht. Die Immobilie könnte somit steuerfrei verkauft werden.

Wie können Steuern gespart werden?

Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, sodass die Spekulationssteuer anfällt, lässt sich die Steuerschuld trotzdem mindern.

Folgende Ausgaben des Immobilienverkaufs können vom Verkaufsgewinn abgezogen werden:

  • Nachträgliche Anschaffungskosten, also Reparatur- und Modernisierungskosten aus den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung, die nicht als sofort abziehbare Ausgaben geltend gemacht werden konnten
  • Grundbucheintragungskosten
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer für den Ankauf
  • Maklergebühr für den Ankauf
  • Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
  • Kosten für eine Werbeanzeige
  • Maklergebühr für den Verkauf

Immobilien erben

Ein privates Veräußerungsgeschäft setzt voraus, dass der Verkäufer Anschaffungskosten hatte, also z.B. indem er das Objekt gekauft hat. Hätte er die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, hätte er auch keine Anschaffungskosten, wodurch grundsätzlich ein steuerfreier Verkauf möglich wäre.

Allerdings erbt er nicht nur die Immobilie, sondern übernimmt auch die Spekulationsfrist. So kann eine Steuerpflicht entstehen, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser, beispielsweise die Eltern, und dem Verkauf durch den Erben, noch keine 10 Jahre verstrichen sind.

Es lohnt sich also, vorab zu prüfen in welchem Zeitraum eine Immobilie verkauft werden soll und ob die Spekulationssteuer vermieden oder zumindest gemindert werden kann.

Beachten Sie, dass dieses Video lediglich eine allgemeine Übersicht zu dem Thema bietet. Haben Sie Interesse am Thema Verkauf von Immobilien? Dann kontaktieren Sie uns, wir nehmen uns gerne Zeit für eine individuelle Beratung.

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Diese Videos stellen keine individuelle Beratung dar. Sie dienen der allgemeinen Information und sollen aufzeigen, was steuerlich möglich, aber auch was nicht möglich ist. Bitte beachten Sie, dass sich die gesetzlichen Regelungen inzwischen geändert haben könnten (Stand: 07/2023).

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