Vermietung an Angehörige
Wie Sie steuerliche Vorteile nutzen können

Wer eine Wohnung günstig an Angehörige vermieten möchte, sollte ein paar Voraussetzungen beachten.

Die 66-Prozent-Regel

Wer seine Immobilie an nahe Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem fremden Dritten. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Dabei verbleibt grundsätzlich der ungekürzte und damit häufig zu einem Verlust führende volle Werbungskostenabzug. Das ist üblich und für den Fiskus völlig in Ordnung, solange der Vermietende dabei die sogenannte 66-Prozent-Regel einhält. Diese Regel besagt, dass die Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete mit Nebenkosten betragen muss, damit die Werbungskosten für die Wohnung in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können.

Formalien

Auch wenn es sich bei dem Mieter um einen nahen Verwandten handelt, sollte der Vermieter mit ihm einen schriftlichen Mietvertrag abschließen, den er auch einem fremden Dritten vorlegen würde. Zudem darf die Miete nicht bar bezahlt werden, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, einmal im Jahr erstellt werden. Dabei müssen eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben auch tatsächlich gezahlt werden.

Steuerliche Konsequenzen

Vermieter können von steuerlichen Vorteilen profitieren, allerdings können auch nachteilige Konsequenzen drohen, wenn die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt werden. Liegt die Miete bei weniger als 66 % des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten eventuell nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. In diesem Fall prüft das Finanzamt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Vermieters, ob dieser eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat, also langfristig ein sogenannter Totalgewinn erzielt werden kann. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 % des ortsüblichen Satzes, so ist eine vollständige Geltendmachung von Werbungskosten dann zulässig, wenn die besagte Berechnung positiv ausfällt. Ist das nicht der Fall, können die anfallenden Werbungskosten nur anteilig abgesetzt werden.

Liegt die Miete hingegen bei unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Werbungskosten dann generell nur noch anteilig berücksichtigt werden. Würde der Vermieter die Wohnung gänzlich unentgeltlich überlassen, wären gar keine Werbungskosten abzugsfähig.

Die vorgenannten Regelungen zur Abzugsfähigkeit sind im Übrigen nicht nur bei einer Vermietung unter Angehörigen sondern auch bei einer Vermietung gegenüber Fremden anzuwenden.

Es lohnt sich also vorab die nötigen Formalien und Voraussetzungen zu berücksichtigen um die steuerlichen Vorteile nutzen zu können.

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